本报记者泮永翔
物业管理好坏与千家万户的幸福感息息相关，但该领域纠纷频发、矛盾丛生，成为不少人心中的痛。5月1日，《台州市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，意味着我市在治理物业管理乱象上有了一剂良方。
《条例》于2020年12月23日由台州市第五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议审议通过，2021年3月26日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，是市人大有立法权以来，市民关注度最高、调研论证最深入、立法难度最大、修改稿数最多的法规。市人大常委会主任叶海燕评价《条例》说：“为善治，立良法。这次立法是市人大围绕市委重大决策部署，聚焦重点领域，行权于法、履职为民的一个缩影。”
作为台州一部聚焦民生领域的“良法”，《条例》如何出台，背后又有哪些故事？日前，记者走进市人大常委会法制工委一探究竟。
聚焦矛盾，回应民生关切
“立法之前，要回答的一个问题是，为什么要立法？”市人大常委会法制工委主任於艳华说。
随着城市建设不断推进，台州物业管理工作越来越受到社会各界的高度关注。据统计，台州现有物业住宅小区776个，业主200余万人；物业服务企业276家，从业人员近3万人；管理建筑面积6500多万平方米，归集专项维修资金40亿元。
但与经济社会发展需要和人民群众的期盼相比，我市当前依然存在一些物业管理方面的问题，如业主组织运作不规范、物业服务质量有待提高、建设单位责任缺失……这些频发的矛盾引发市民关注，物业立法成为社会呼吁的重点。
此前，物业管理领域已经有上位法规定，国务院、省人大常委会曾先后出台《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》，但遇到许多具体问题却又缺乏依据，或是规定笼统、难以适用，破解此类问题更加需要台州智慧、台州方案、台州创新。
“因此十分有必要针对当前我市物业管理中存在的问题，依据相关的法律、法规，制定符合我市实际的地方性法规。”於艳华说。
新时代，人民群众的美好生活有了新内涵，民生立法就有了新任务。于是，起草小组深入基层开展了大量前期调研。
通过梳理调研成果，立法要解决的矛盾焦点被厘清：一是政府部门与街道（乡镇）、社区的关系；二是业主与业委会的关系；三是业主与物业公司的关系。因此，《条例》在制度设计上围绕着三组关系，坚持“以人民为中心”“补充和细化上位法”和“管用见效”三大原则进行权责边界设定，以实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。
《条例》对老百姓反映强烈的、实践中急需解决、矛盾相对突出的问题，结合台州实际情况，针对性地规定相应条款，着力破解物业管理中存在的难点痛点。特别是针对业委会监管难题，对财务审计、印章管理、换届选举等各项运行制度进行细化。
突破创新，直面物业难点、痛点
《条例》的亮点和特色在哪里？记者在采访中听到最多的回答是，“《条例》在制度架构上有突破创新，解决了物业管理领域的难点、痛点问题，很管用。”
据了解，《条例》共63条，分为总则、物业管理区域、业主组织、物业管理委员会、物业管理服务、物业使用与维护、服务保障、法律责任和附则等九章。尤其对“明确主管部门和街道（乡镇）、社区的共管职责”“建立物业管理区域划分、变更的规则”“完善业主大会筹建制度”等十项制度进行重点创设。
业主大会是全体业主决定小区物业管理重大事项的机构，但会议难召开是普遍现象。为解决这一难题，《条例》第十四条、第十五条、第十八条规定了物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会指导和协助业主成立业主大会，增加建设单位向业主大会筹备组报送材料的义务，细化业主投票权数的认定。
同时，对于因各种原因导致业主大会、业主委员会无法正常运作的小区，《条例》规定街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织成立物业管理委员会，由业主以及街道办事处或者乡(镇)人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，做好小区的内部管理工作并推动成立业委会。
业主委员会财务管理，是物业管理纠纷最集中的问题之一。《条例》要求业委会建立健全财务管理制度，妥善保管财务凭证，推广代理记账制度，鼓励对业委会进行财务审计。要求业委会规范印章管理，为防止业委会负责人违规使用印章给业主造成损失，规定不得由业委会主任、副主任保存印章。鼓励有条件的业主大会聘请执行秘书协助业委会办公，解决业委会没有专人负责日常事务的问题。
此外，《条例》还对主管部门、街道（乡镇）、社区在物业管理中的具体职责进行梳理。《条例》第三条、第四条、第五条、第六条、第十四条等条文中对各方职责进行了规定：市、县两级物业主管部门承担物业监督管理相关工作；街道（乡镇）负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行；社区组织协助街道、乡镇开展相关工作。
四年磨剑，打造高质量地方性立法
从《台州市物业管理规定》到《条例》正式实施，从启动立法项目调研到法规正式施行，这部法规前后历时四年。
这四年里，需要台州立法人攻克三大“难题”：第一，物业管理主体间涉及大量民事关系，而行政立法无法对民事关系直接调整，这就要求《条例》做好双方“衔接”；第二，《条例》不是简单对上位法进行重复，而是要有台州本身的制度创新；第三，立法要理清各方关系，从制度设计上最大程度做好利益平衡。
“物业管理涉及千家万户，可谓是‘天大的小事’，从一开始就得到社会各界的高度关注。”市人大常委会副主任林金荣说，“而我们立法，就是要保障人民权益、增进民生福祉，经得起历史和人民的检验。”
《条例》审议期间，市人大常委会多次组织市主管部门、各县(市、区)政府、乡镇（街道）、社区和部分住宅区的物业公司、业主代表召开座谈会，讨论物业管理活动的突出问题，收集物业管理立法建议。
开门立法、民主立法是台州立法过程中的常态化做法。立法过程中，市人大常委会相关工委、市政府有关部门深入基层调查研究，广泛征求社会各界意见，依托各方渠道收集意见3000余条，充分吸纳民意民智。
翻阅《条例》修改的40余个版本，无论在制度设计还是立法语言上，不同版本间都有大量修改。“这体现了立法人精益求精、精雕细琢的工匠精神。”回顾修订过程，於艳华很是感慨。
目前，《条例》已经进入实施阶段，如何做好这部法规贯彻落实成为重点。对此，台州市综合行政执法局局长朱坚国表示——
下一步，全市将继续加强宣传培训、制度建设和协作配合，制定完善物业管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；健全物业管理信息公开制度；建立物业服务企业信用考评体系；完善物业服务退出机制等，将物业管理工作落实在基层一线，逐步形成“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体的现代物业治理格局，更好地维护广大市民权益。
