台传媒记者罗家辉

近日，椒江碧海明珠小区业主张女士遭遇了一件糟心事，一场突如其来的污水倒灌事故，导致其刚装修完毕的房屋严重受损。由于事发时小区正值新旧物业交接的“管理真空期”，责任归属争议令张女士的维权之路举步维艰。

新房变“污水池”，业主损失数万元

张女士介绍，为方便孩子读书，过去两年半全家一直在外租房，碧海明珠的房子长期空置。去年年初，她花费数万元重新装修房屋，计划待孩子毕业后搬回居住。然而，今年1月10日，邻居发现其家门口有污水外溢，张女士赶回家后目睹了触目惊心的一幕，屋内污水最深处达30厘米，地板、家具、衣物均被浸泡，刺鼻气味令人难以靠近。“污水从厨房和卫生间地漏不断反涌，连门槛都被淹没了，根本无处下脚。”张女士说。

经管道工师傅现场排查，事故原因为小区排污总管严重堵塞。疏通人员打开窨井盖后发现，管道内油垢堆积硬化，硬如石块。管道工师傅分析称，张女士家位于低楼层，楼上住户排水时，总管堵塞导致污水反流至其家中。

张女士认为，此次事故是前物业公司铭城物业长期疏于管道维护的责任。据悉，小区原物业公司铭城物业于去年12月31日撤出，新物业尚未入驻，事故恰发生在“无主”过渡期。张女士质疑，“排污管道油垢硬化非一日形成，前物业若定期清理本可避免事故。”她初步估算损失达4万至5万元，包括装修、家具及额外租房开支，且原定的返家计划被迫搁置。

前物业回应：合同履约已尽责

针对张女士“物业长期疏于维护”的指控，前物业公司铭城物业原负责人张经理在接受采访时表示，公司已于去年12月31日合同到期后撤场，且在服务期间严格按合同履约。

张经理称，碧海明珠小区管道堵塞系“历史遗留问题”，“我们去年1月接手时，化粪池和管道已多年未彻底清理。”他透露，前半年物业曾多次疏通管道并垫付数千元外包费用，但治标不治本。去年年中，业委会曾委托专业机构评估，估算全面清掏及冲洗管道需15万元，但因部分业主反对动用小区公共收益，方案搁置。

此后，街道、社区等进行介入协调。据张经理所述，铭城物业按协调方案承担了部分化粪池清掏费用，并通过书面函件告知业委会“此后不再担责”。“管道冲洗成本过高，若业主要求写入合同，物业费至少翻倍，这显然不现实。”他强调，物业服务合同仅要求化粪池定期清理，未约定管道冲洗频次，“管道的日常维护以疏通为主，且我们已尽到义务。”

对于张女士家1月10日的事故，张经理表示，他本人也已于铭城物业从碧海明珠小区撤场后离职，建议业主通过法律途径解决争议。

律师解析：多方责任或需共担

针对责任认定争议，浙江新台州律师事务所律师包豪杰指出，此类案件需从物业维护义务与住户行为双重维度追溯。

包豪杰表示，基于管道工师傅分析的堵塞主因系小区排污总管严重堵塞，恐与楼上住户排放油污结块有关，排污管道系本单元楼共有部分，应由该单元业主共同管理维护，以保证其正常使用。按照公平原则，从维护公共利益的角度出发，在无免责事由的情况下，应当由使用该管道的住户共同承担法律责任。类似高空抛物致人损害的处理规则，在难以确定具体侵权人的情况下，除能够证明自己不是侵权人外，则由可能加害的建筑物使用人给予补偿。另外，根据碧海明珠小区之前与铭城物业签订的《物业服务合同》，合同中未明确约定清洗管道要求，若能证明前物业公司日常维护失责，是有可能承担一部分责任的。此外，业委会明知管道隐患却未及时推动解决，或对物业监督失职，亦需承担部分责任。

包豪杰建议，张女士首先应第一时间进行证据固定，如收集现场照片、录音录像、维修单位或业委会证明、维修费用发票等证据；其次根据漏水部位及原因，确定侵权责任主体，统计财产损失情况，与相关业主、前物业公司、业委会等进行协商；最后若协商不成，应当采取有效措施防止损害进一步扩大，再向法院起诉，由法院根据各方过错程度划分责任比例。